Как законно снести здание: 7 шагов от обследования до уведомления о завершении сноса

Разрешение на снос здания получать не нужно — такого документа в законе нет. Нужен другой набор: обследование объекта, отключение от инженерных сетей с подтверждающим актом, проект организации работ по сносу, уведомление о планируемом сносе в орган местного самоуправления не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ, сам снос с организованным вывозом отходов, уведомление о завершении сноса в течение семи рабочих дней после окончания и снятие объекта с государственного кадастрового учёта. Порядок установлен главой 6.4 Градостроительного кодекса.

Типичная ошибка выглядит так: собственник пригоняет технику, сносит старый корпус за выходные, а потом узнаёт, что объект по-прежнему числится в ЕГРН, налог на имущество продолжает начисляться, а новое строительство на этом пятне не согласовать, потому что земельный участок занят зарегистрированным зданием. Разбираться приходится уже задним числом и дороже.

Что подготовить до начала

• Правоустанавливающие документы на объект и земельный участок, выписка из ЕГРН.
• Техническая документация: технический паспорт, архивные чертежи, сведения о перестройках и пристройках. Если документов нет — это первый аргумент в пользу полноценного обследования.
• Сведения о подключении к сетям: договоры с ресурсоснабжающими организациями по электроснабжению, газу, воде, водоотведению, теплу, связи. Про какую-нибудь старую ведомственную линию связи вспоминают в последний момент.
• Проверка охранного статуса. Если здание является объектом культурного наследия или выявленным объектом культурного наследия, либо расположено в границах зоны охраны или в историческом поселении, снос по общему порядку невозможен: действует законодательство об объектах культурного наследия, и до любых работ потребуется отдельная процедура.
• Данные об окружении: расстояния до соседних зданий, действующие сети под площадкой, наличие эксплуатируемых объектов рядом. От этого зависит выбор технологии — механизированная разборка, поэлементный демонтаж или разрушение.

Семь шагов законного сноса

1. Обследование объекта. Снос выполняется на основании результатов и материалов обследования — это прямое требование статьи 55.31 Градостроительного кодекса. Обследование даёт фактическую конструктивную схему, состояние несущих конструкций, схему нагрузок, наличие опасных материалов и веществ. Отдельно фиксируется асбестосодержащие материалы, ртутьсодержащие приборы, остатки нефтепродуктов и химикатов в производственных зданиях — их обращение регулируется отдельно и влияет на технологию разборки. Материалы обследования прикладываются к уведомлению о планируемом сносе.
2. Отключение от инженерных сетей. До начала сноса объект должен быть отключён от сетей инженерно-технического обеспечения, а при необходимости — выведен из эксплуатации в порядке, установленном федеральными законами. Условия отключения выдаются правообладателю без взимания платы, и срок их выдачи не превышает десяти рабочих дней. Факт отключения подтверждается актом, подписанным организацией, эксплуатирующей соответствующую сеть. Собирайте эти акты по каждому виду ресурса — они понадобятся и при сносе, и при последующем оформлении.
3. Разработка проекта организации работ по сносу. ПОРС — основной технический документ. В нём: описание объекта и результатов обследования, технологическая последовательность разборки, применяемые машины и механизмы, мероприятия по защите соседних зданий, сетей и людей, границы опасных зон, мероприятия по пылеподавлению и шуму, расчёт объёмов образующихся отходов и схема их вывоза, восстановление территории. Для отдельных объектов, снос которых не требует разрешения на строительство по пунктам 1–3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса, проект организации работ по сносу не требуется — но для производственных корпусов, административных зданий и капитальных сооружений он нужен всегда.
4. Уведомление о планируемом сносе. Застройщик или технический заказчик направляет уведомление не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ в орган местного самоуправления поселения, муниципального или городского округа по месту нахождения объекта, а для объекта на межселенной территории — в орган местного самоуправления муниципального района. Подать можно лично, через МФЦ, почтовым отправлением, через единый или региональный портал госуслуг либо через государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности. К уведомлению прикладываются результаты и материалы обследования объекта и проект организации работ по сносу. Обратите внимание: уведомление идёт именно в орган местного самоуправления, а не напрямую в стройнадзор. Орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней проверяет наличие документов, размещает их в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.
5. Производство работ. Снос ведётся строго по ПОРС. В процессе принимаются меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу и окружающей среде. На площадке ведутся журналы, фиксируются этапы разборки, соблюдаются границы опасных зон и режим работы техники. Если рядом эксплуатируемые здания или действующие сети — организуется мониторинг их состояния, иначе первая же трещина у соседа превратится в претензию без доказательств.
6. Обращение с отходами. Строительный мусор — это отходы производства и потребления, и работа с ними подчиняется Федеральному закону от 24.06.1998 № 89-ФЗ. Отходы разделяются по классам опасности, на отходы I–IV классов оформляются паспорта, передача возможна только организации, имеющей лицензию на соответствующие виды деятельности. Учёт образовавшихся и переданных отходов ведётся документально: договоры, талоны, акты, данные транспортных организаций. Часть материалов — металл, бетонный лом, кирпичный бой — целесообразно направлять на утилизацию и повторное использование, и это тоже отражается в ПОРС. Отдельно контролируются отходы, содержащие асбест, ртуть и нефтепродукты.
7. Уведомление о завершении сноса и снятие с кадастрового учёта. Уведомление о завершении сноса направляется в тот же орган местного самоуправления не позднее семи рабочих дней после завершения работ. Затем кадастровый инженер выезжает на место и составляет акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта. На основании акта подаётся заявление в Росреестр о снятии объекта с государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прекращения права. Только после этой записи объект перестаёт существовать юридически — и перестаёт облагаться налогом на имущество.

Сроки и затраты

Государственная пошлина за подачу уведомлений о планируемом сносе и о завершении сноса не предусмотрена — это уведомительная процедура, а не разрешительная. Основные затраты — обследование, разработка ПОРС, собственно демонтажные работы, вывоз и размещение отходов, услуги кадастрового инженера.

По срокам ориентир такой: обследование объекта — от нескольких дней для небольшого здания до двух-трёх недель для промышленного корпуса; разработка ПОРС — от двух недель; получение условий отключения от сетей — до десяти рабочих дней на каждую сеть, и это можно вести параллельно с проектированием; выдержка семи рабочих дней после уведомления; сами работы — по графику ПОРС. Реальный путь от решения до записи в ЕГРН редко укладывается меньше чем в два месяца.

Где чаще всего возникают проблемы

• Начали работы раньше срока. Семь рабочих дней после уведомления — это минимальная выдержка, а не рекомендация.
• Нет актов отключения по всем сетям. Обычно забывают связь, слаботочку и ливнёвку.
• ПОРС сделан по типовому шаблону без обследования: технология не соответствует реальной конструктивной схеме, и при разборке несущая стена ведёт себя не так, как предполагалось.
• Отходы вывезены «частником» без лицензии. Подтвердить законность обращения нечем, а ответственность за размещение отходов остаётся на собственнике.
• Не сделано снятие с кадастрового учёта. Здания нет, налог идёт, участок под новое строительство не освобождён.
• Не проверен охранный статус. Снос здания, имеющего статус объекта культурного наследия или выявленного объекта, влечёт отдельную и куда более тяжёлую ответственность.

С чего начать

Начните не с поиска подрядчика с экскаватором, а с двух вещей: выписки из ЕГРН и обследования. Выписка покажет, что именно числится на участке и какие ограничения наложены. Обследование покажет, что здание представляет собой на самом деле — и во многих случаях выясняется, что вместо сноса дешевле реконструкция, потому что несущий каркас исправен.

НПИ «Недра» выполняет обследование зданий и сооружений с оценкой технического состояния конструкций, разрабатывает проекты организации работ по сносу, ведёт инженерные изыскания на площадке под будущее строительство и готовит экологическую документацию по обращению с отходами — от паспортов отходов до проектов нормативов образования отходов. Институт также работает с объектами культурного наследия, поэтому охранный статус здания проверяется до того, как он станет проблемой. Опишите объект в форме заявки ниже — назначение, площадь, этажность, год постройки, наличие подключений и планы на участок, — и специалисты скажут, какой комплект документов потребуется именно в вашем случае и что можно вести параллельно, чтобы не растягивать сроки.

Фото: Michael_Spencer, Flickr, CC BY 2.0