Объекты культурного наследия в Санкт-Петербурге: приспособление промышленных зданий и ГИКЭ

Петербургская повестка по объектам культурного наследия давно сместилась с дворцов на промышленную архитектуру. Краснокирпичные прядильные и ткацкие корпуса, канатные и механические заводы, портовые пакгаузы, газгольдеры, водонапорные башни, депо и элеваторы конца XIX — начала XX века переводят под офисы, апарт-отели, шоурумы, образовательные и общественные функции. Для инвестора это площадка в обжитом районе, для проектировщика — объект, на котором одновременно действуют два разных режима.

Первый режим — охранный: что можно, а чего нельзя делать с памятником. Второй — технический: выдержат ли конструкции новую нагрузку и новый сценарий эксплуатации. Проект, в котором проработан только один из них, до стройки не доходит.

Предмет охраны — то, от чего считается всё остальное

Первый вопрос на любом промышленном памятнике: что именно охраняется. Предмет охраны — это утверждённый перечень особенностей объекта, послуживших основанием для включения его в реестр. Он может включать объёмно-пространственную композицию, конфигурацию кровли, материал и характер кладки фасадов, расстекловку и рисунок оконных переплётов, чугунные колонны и клёпаные металлические фермы перекрытий, лестницы, декор, а иногда и элементы технологического оборудования.

Разница принципиальная. Если в предмет охраны входят только фасады и габарит, внутри возможна серьёзная перепланировка. Если туда попали несущие чугунные колонны и система сводов Монье, любое усиление превращается в отдельную инженерную задачу: конструкцию нельзя ни заменить, ни спрятать, её можно только разгрузить и укрепить обратимыми методами.

Начинать проект приспособления без выписки о предмете охраны и без сведений о границах территории объекта и режимах зон охраны бессмысленно — это работа вслепую, которую придётся переделывать. Все базовые нормы находятся в федеральном законе об объектах культурного наследия; действующую редакцию удобно смотреть на КонсультантПлюс, а публикуемые акты — на официальном интернет-портале правовой информации.

Охранная цепочка: задание, экспертиза, разрешение, надзор

Работы по сохранению объекта культурного наследия — ремонт, реставрация, приспособление для современного использования — идут по жёсткой процедуре, и перепрыгивать через шаги нельзя.

1. Задание на проведение работ выдаёт орган охраны объектов культурного наследия. В нём фиксируются вид работ, состав научно-проектной документации и требования к её разработке.
2. Научно-исследовательские работы. Архивные и библиографические изыскания, историко-архитектурные обмеры, натурные исследования: зондажи по штукатурке и окраскам, шурфы у фундаментов, вскрытия перекрытий. Именно здесь выясняется, что реально находится под поздними слоями.
3. Разработка проектной документации организацией, имеющей лицензию на деятельность по сохранению объектов культурного наследия, с ведением научного руководства.
4. Государственная историко-культурная экспертиза проектной документации. Её выполняют аттестованные эксперты, результат оформляется актом, проект акта проходит процедуру публичного размещения и обсуждения. Отрицательный вывод означает доработку и повторный цикл.
5. Согласование документации органом охраны и выдача разрешения на проведение работ.
6. Производство работ с научным руководством и авторским надзором, ведением научно-реставрационной отчётности.
7. Приёмка с оформлением акта и передачей научного отчёта.

Типовая ошибка инвестора — считать историко-культурную экспертизу финальным штампом. Это не штамп: эксперт оценивает, не нарушает ли проект предмет охраны, и именно на этом этапе выясняется, что запроектированный атриум съедает исторические фермы, а витражное остекление первого этажа противоречит характеру фасада. Дешевле выяснять это до рабочей документации.

Второй режим: конструкции

Промышленное здание XIX века строилось под станки, склад хлопка или котлы — то есть под равномерную технологическую нагрузку и минимум мокрых процессов. Новая функция меняет всё: офис — это люди, перегородки, вентиляция и кондиционирование на кровле; общественная функция — большие пролёты, эвакуационные пути и повышенные нагрузки; апарт-отель — мокрые зоны и разводка инженерии по историческим перекрытиям.

Поэтому параллельно с охранной цепочкой идёт обычная инженерная: обследование технического состояния несущих конструкций по действующим правилам обследования и мониторинга зданий и сооружений, поверочные расчёты под новые нагрузки, проект усиления. Требование о том, что изменение функционального назначения и реконструкция должны опираться на результаты обследования, заложено в техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений, и для памятника исключений нет.

Типовой перечень проблем, который вскрывается на таких зданиях:

• коррозия и потеря сечения клёпаных металлических ферм и балок, особенно в зонах бывших мокрых цехов и под протечками кровли;
• деструкция кирпичной кладки от многолетнего замачивания, выветривание и высолы, разрушение швов;
• трещины в сводах и перемычках, деформации от перегрузки поздними надстройками;
• гниль и биопоражение деревянных элементов перекрытий и стропил;
• неравномерные осадки фундаментов на слабых грунтах, характерных для города, и на исторических деревянных сваях;
• поздние проёмы, пробитые без расчёта, и демонтированные связи.

Почему визуальный осмотр не заменяет обследование

Соблазн понятен: обойти здание с архитектором, снять фото и сразу сесть за проект. На промышленном памятнике это не работает по трём причинам.

Первая: несущие элементы скрыты. Металлические фермы зашиты, кладка оштукатурена, перекрытия закрыты полами. Без вскрытий и зондажей вы видите отделку, а не конструкцию.

Вторая: нужны инструментальные данные. Фактическая прочность кирпича и раствора, толщина металла с учётом коррозии, армирование там, где оно есть, влажность и засолённость кладки, геометрия деформаций — это приборы и лабораторные испытания образцов, а не глаз. На результатах строится поверочный расчёт, и без цифр расчёта просто не существует.

Третья: категория технического состояния определяет объём проекта. Работоспособное состояние, ограниченно-работоспособное и аварийное — три разных бюджета и три разных графика. Назначать усиление до того, как состояние установлено, значит либо переплатить, либо получить замечание и вернуться к началу.

Есть и обратная сторона: на памятнике сами методы обследования ограничены охранным режимом. Отбор образцов, шурфы и зондажи выполняются по согласованию, в местах и объёмах, которые не затрагивают предмет охраны, с последующим восстановлением. Программу обследования на таком объекте разрабатывают совместно конструктор и специалист по реставрации, иначе она либо не даст данных, либо не будет согласована.

Логистика работ в историческом центре

Даже при коротком плече внутри города график диктует площадка:

• техника. Во дворах-колодцах и на узких набережных негде поставить автовышку или буровую установку. Доступ к фасадам и кровлям обеспечивается промышленным альпинизмом или лесами, а установка лесов на тротуаре требует согласования;
• погодное окно. Наружные работы, обмеры фасадов, вскрытия кровли, отбор образцов кладки в петербургском климате разумно планировать на период устойчиво положительных температур. Влажная кладка и наледь искажают результаты, а зимнее вскрытие кровли — это риск залить здание;
• шурфы и зондажи по согласованию. Их нельзя назначить в день выезда: места, количество и глубина заранее закладываются в программу и согласовываются;
• действующие арендаторы. Многие промышленные здания частично заняты, и доступ в помещения приходится собирать по частям — это главный источник растягивания сроков натурного этапа;
• соседи и режим тишины. Работы с ударным инструментом в жилом окружении ограничены по времени суток.

Из чего складываются срок и цена

Смету на таком объекте формируют:

• площадь и этажность, сложность объёмно-планировочной структуры, количество корпусов;
• состав предмета охраны — чем он подробнее, тем больше исследований и тем сложнее проектные решения;
• объём натурных исследований: число зондажей, шурфов, вскрытий, отобранных образцов, лабораторных испытаний;
• полнота архива: сохранившиеся исторические чертежи сокращают обмеры, иначе их делают с нуля, вплоть до трёхмерного сканирования;
• глубина изменения функции: сохранение назначения дешевле, чем перевод склада в общественное здание;
• техническое состояние: аварийные участки означают противоаварийные работы до основного проектирования;
• число итераций экспертизы и согласования.

Срок раскладывается на исследования, проектирование, экспертизу и согласование. Сократить можно первый и второй этапы, если заранее собран архив и организован доступ; последние два имеют собственную процедурную длительность, и их закладывают в график сразу, а не «как получится».

Кто разрешает и куда смотреть

Задание, согласование документации и разрешение на работы выдаёт орган охраны объектов культурного наследия по принадлежности объекта: по памятникам федерального значения полномочия распределены между федеральным и региональным уровнем, по объектам регионального и местного значения работает орган охраны субъекта. Конкретный адресат зависит от категории историко-культурного значения вашего объекта и от вида работ — этот статус нужно уточнить по сведениям реестра до начала проектирования.

Если на площадке помимо памятника есть техническая инфраструктура — газовая котельная, подъёмные сооружения, сосуды под давлением, — она подпадает под промышленную безопасность и территориальный орган Ростехнадзора. Зоны ответственности управлений межрегиональные и периодически пересматриваются, поэтому актуальные реквизиты берите на официальном сайте Ростехнадзора.

НПИ «Недра» ведёт объекты культурного наследия связкой двух компетенций: историко-культурная экспертиза и научно-проектная документация — с одной стороны, обследование несущих конструкций с инструментальным контролем и поверочными расчётами — с другой. Когда на той же площадке есть опасный производственный объект и заключение нужно быстро, работает сервис «Блиц-эксперт»: экспертиза промышленной безопасности онлайн от одного дня, цена по тарифу видна до регистрации, заявку берёт первый свободный аттестованный эксперт, правки ходят внутри заявки без ограничения по числу раундов, оплата двумя частями по 50%, заключение приходит с электронной подписью.

Если вы рассматриваете промышленное здание под приспособление, начните с двух вопросов: каков предмет охраны и какова категория технического состояния несущих конструкций. Ответы определяют бюджет проекта точнее любой прикидки по площади.

Фото: Bernard Spragg, Flickr, CC0