Штрафы за строительство без разрешения и без экспертизы проекта: ст. 9.5 КоАП и снос

Полмиллиона рублей — нижняя граница штрафа для юридического лица за строительство или реконструкцию объекта капитального строительства без разрешения на строительство. Верхняя — миллион, и суд может вместо штрафа приостановить деятельность на 90 суток. Это часть 1 статьи 9.5 КоАП, и она же — самая мягкая часть проблемы.

Потому что штраф закрывает вопрос административной ответственности, но не легализует объект. Здание, построенное без разрешения, остаётся самовольной постройкой по статье 222 Гражданского кодекса: на него не возникает право собственности, его нельзя продать, заложить, сдать в аренду по договору, подлежащему регистрации, и его можно обязать снести за счёт того, кто строил. На этом фоне стоимость экспертизы проектной документации выглядит мелочью — и почти всегда ею и является.

Таблица: части статьи 9.5 КоАП

Часть	Нарушение	Граждане	Должностные лица	Юридические лица
ч. 1	Строительство, реконструкция объекта капитального строительства без разрешения на строительство, если оно обязательно	2 000–5 000 ₽	20 000–50 000 ₽	500 000–1 000 000 ₽ или приостановка деятельности до 90 суток
ч. 2	Нарушение сроков направления в орган государственного строительного надзора извещения о начале работ и иных предусмотренных извещений	500–1 000 ₽	10 000–30 000 ₽	100 000–300 000 ₽
ч. 3	Продолжение работ до составления актов об устранении выявленных надзором недостатков	2 000–5 000 ₽	10 000–30 000 ₽	50 000–100 000 ₽ или приостановка до 90 суток
ч. 5	Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию	2 000–5 000 ₽	20 000–50 000 ₽	500 000–1 000 000 ₽

Для индивидуальных предпринимателей санкции по частям 1 и 3 выделены отдельно — от 20 до 50 тысяч и от 10 до 40 тысяч рублей соответственно, с возможностью приостановления деятельности на срок до 90 суток.

Обратите внимание на часть 5. Многие застройщики считают, что раз объект построен по разрешению, эксплуатировать его до оформления ввода — формальность. Санкция здесь такая же, как за строительство без разрешения вовсе: до миллиона рублей для юрлица.

Статья 9.4: нарушение обязательных требований

Статья 9.4 КоАП работает параллельно и применяется, когда разрешение есть, а строят не по правилам. Часть 1 охватывает нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов по стандартизации или специальных технических условий, а также обязательных требований к зданиям и сооружениям: предупреждение или штраф от 1 000 до 2 000 рублей для граждан, от 20 000 до 30 000 для должностных лиц и от 100 000 до 300 000 для юридических лиц.

Часть 2 — это те же действия, если они повлекли отступления, затрагивающие конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта. Часть 3 — повторное совершение нарушения по части 2, и там суммы уже другие: для граждан 4 000–5 000 ₽, для должностных лиц 35 000–45 000 ₽, для ИП 40 000–50 000 ₽ или приостановление до 90 суток, для юридических лиц 700 000–1 000 000 ₽ или приостановление до 90 суток.

Речь идёт об обязательных требованиях, установленных техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений — законом № 384-ФЗ. Именно на них ссылается орган государственного строительного надзора, когда фиксирует отступления от проекта.

Самое дорогое: самовольная постройка и снос

Статья 222 Гражданского кодекса относит к самовольным постройкам здания, сооружения и другие строения, возведённые на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или разрешённое использование которого не допускает строительства данного объекта, либо возведённые без получения необходимых согласований и разрешений, либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Последствия у такого статуса три, и все неприятные:

• Право собственности не возникает. Лицо, осуществившее постройку, не вправе ею распоряжаться — продавать, дарить, сдавать, передавать в залог. Объект не попадает в реестр, значит, под него не получить проектное финансирование и его нельзя поставить на баланс как здание.
• Снос или приведение в соответствие. Постройка подлежит сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями — за счёт того, кто её возвёл. Порядок принятия и исполнения такого решения описан в статье 55.32 Градостроительного кодекса, и он допускает как судебный, так и административный путь.
• Легализация только через суд и только при совпадении условий. Признать право собственности можно, если у лица есть права на земельный участок, допускающие строительство такого объекта, если постройка на день обращения соответствует установленным требованиям и если её сохранение не нарушает права других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Не хватает хотя бы одного условия — суда не будет.

Практика показывает, где ломается легализация чаще всего: на третьем условии. Чтобы доказать, что объект не создаёт угрозы, нужна доказательная база о фактическом состоянии конструкций — обследование, поверочные расчёты, испытания материалов. Собирать её задним числом дороже и дольше, чем пройти экспертизу до начала работ, потому что часть конструкций уже закрыта отделкой и требует вскрытия.

Отдельный тупик: строительство по проекту без обязательной экспертизы

Здесь штрафа может не быть вовсе — а стройка всё равно встанет. Механика простая и безвыходная.

Статья 49 Градостроительного кодекса определяет, для каких объектов экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий обязательна. Положительное заключение экспертизы входит в перечень документов, которые застройщик представляет для получения разрешения на строительство. Нет заключения — нет разрешения. Начали строить без разрешения — попали под часть 1 статьи 9.5 и в категорию самовольной постройки.

Если разрешение получено, но объект возведён с отступлениями от прошедшего экспертизу проекта, тупик возникает на выходе. Орган государственного строительного надзора выдаёт заключение о соответствии построенного объекта проектной документации и требованиям технических регламентов — ЗОС. Без ЗОС не выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию, а без него эксплуатация — это часть 5 статьи 9.5.

Особенно жёстко это работает на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах по статье 48.1 ГрК и на опасных производственных объектах: там к экспертизе добавляются требования промышленной безопасности, и «досогласовать потом» не получается в принципе.

Сколько стоит легализация по сравнению с экспертизой

Сравнение почти всегда в одну сторону, и вот из чего складывается стоимость выхода из ситуации.

1. Обследование фактически возведённых конструкций с вскрытиями, отбором образцов, определением прочности бетона и характеристик металла, геодезической съёмкой отклонений.
2. Восстановление исполнительной документации там, где её не вели или вели формально: акты скрытых работ, журналы, паспорта и сертификаты на применённые материалы.
3. Поверочные расчёты несущей способности по фактическим геометрии и материалам — в том числе на сейсмику, если объект в сейсмическом районе.
4. Разработка и согласование проекта усиления и его выполнение, если расчёты показали дефицит несущей способности.
5. Судебная строительно-техническая экспертиза в деле о признании права собственности — с оплатой экспертизы, представительства и времени.
6. Простой объекта на всё это время: здание не эксплуатируется, деньги вложены, оборот не идёт.

Каждый из этих пунктов дороже, чем экспертиза проекта, пройденная вовремя. А пятый и шестой могут вообще не закончиться нужным результатом: если участок не допускает строительства такого объекта, легализовать постройку нельзя ни за какие деньги — остаётся только снос.

Как не оказаться в этой истории

1. Определите статус объекта до начала проектирования. Нужно ли разрешение на строительство, подпадает ли объект под обязательную экспертизу по статье 49 ГрК, относится ли он к особо опасным и технически сложным по статье 48.1, является ли ОПО. От этого зависит весь дальнейший маршрут.
2. Проверьте участок. Вид разрешённого использования, градостроительный план, зоны с особыми условиями использования территории, охранные зоны объектов культурного наследия. Именно здесь рождаются постройки, которые потом невозможно узаконить.
3. Не начинайте работы до получения разрешения. Подготовительные работы на площадке уже трактуются надзором как начало строительства.
4. Направьте извещение в стройнадзор в срок. Часть 2 статьи 9.5 — самая обидная: до 300 тысяч рублей за пропущенное уведомление при полностью законной стройке.
5. Ведите исполнительную документацию с первого дня. ЗОС выдаётся по документам, а не по внешнему виду здания, и восстановить журналы задним числом законным способом невозможно.
6. Любое изменение проекта проводите через корректировку и повторную экспертизу там, где она требуется. Отступление от прошедшего экспертизу проекта — прямой путь к статье 9.4 и отказу в ЗОС.

НПИ «Недра» выполняет инженерные изыскания и проектирование, готовит документацию к прохождению государственной и негосударственной экспертизы, ведёт научно-техническое сопровождение строительства, проводит обследование зданий и сооружений с поверочными расчётами и испытаниями в собственной научно-испытательной лаборатории — в том числе для объектов, которые нужно приводить в соответствие или узаконивать. Если вы готовите объект к экспертизе, получили замечания стройнадзора или разбираетесь с уже построенным зданием без документов, опишите ситуацию в форме заявки ниже — инженер оценит объём работ и скажет, какой путь в вашем случае короче и дешевле.

Фото: Concrete Forms, Flickr, CC BY 2.0