Сколько стоит проект реставрации памятника: из чего складывается цена по стадиям работ

Когда заказчик впервые получает коммерческое предложение на проект реставрации, первая реакция обычно одна: почему за проект по зданию площадью в две тысячи квадратных метров просят больше, чем за проект нового корпуса вдвое большей площади. Ответ в том, что оплачивается не чертёж, а исследование. Проектировщик обычного здания задаёт параметры сам; проектировщик памятника обязан сначала установить, что там было, из чего это сделано и в каком состоянии находится, и доказать это документами.

Ниже — структура сметы на научно-проектную документацию по стадиям. Конкретных рыночных сумм здесь нет намеренно: разброс между объектами измеряется порядками, и любая «средняя цена за квадратный метр» в реставрации вводит в заблуждение. Что действительно полезно — понимать, за что вы платите на каждой стадии и какие факторы двигают итог.

Почему проект реставрации нельзя сравнивать с обычным проектом

Состав и содержание научно-проектной документации по сохранению объектов культурного наследия определяет ГОСТ Р 55528-2013. Он делит работу на последовательные стадии, и заказчик не может «взять только чертежи»: без предшествующих стадий проект не пройдёт государственную историко-культурную экспертизу и не будет согласован органом охраны.

Вторая причина — ценообразование. Исторически стоимость научно-проектных работ по памятникам считается по отраслевым сборникам цен на научно-проектные работы, разработанным ещё в советский период и применяемым с индексами пересчёта в текущий уровень цен. Отсюда характерная структура: объём считается не от площади, а от категории сложности объекта, количества и типа исследуемых элементов, числа обмерных чертежей. Проверяйте, какой сборник и какой индекс применил проектировщик, и на каком основании, — это первый вопрос к любой смете. Порядок применения расценок и требования к работам по сохранению регулярно уточняются, поэтому действующие редакции документов удобнее смотреть в КонсультантПлюс или Гаранте.

Стадия 1. Предварительные работы

Задача стадии — понять, с чем вообще предстоит иметь дело, и составить программу дальнейших исследований. Что оплачивается:

• предварительное визуальное обследование объекта с фотофиксацией;
• сбор исходно-разрешительной документации: правоустанавливающие документы, предмет охраны, охранное обязательство, акт технического состояния, сведения из реестра;
• первичный сбор архивных и библиографических сведений — есть ли по объекту материалы прошлых реставраций, обмеры, отчёты;
• составление программы научно-исследовательских и проектных работ и задания на проектирование;
• предварительная оценка объёмов и сроков.

Стадия недорогая относительно остальных, но именно она определяет стоимость всего договора. Если программа составлена формально, на стадии исследований вылезут дополнительные работы, и смета поедет. Экономия здесь всегда возвращается удорожанием дальше.

Стадия 2. Комплексные научные исследования

Самая объёмная и самая недооценённая заказчиками стадия. Здесь обычно сосредоточено от трети до половины стоимости всей научно-проектной документации. Внутри — четыре разных направления работ, и каждое считается отдельно.

Историко-архивные и библиографические исследования. Работа в архивах и фондах: поиск первоначальных чертежей, планов, фотографий, документов о перестройках, страховых и оценочных описей. Оплачивается фактическое время работы исследователя, копирование и получение материалов из архивов. Стоимость прямо зависит от того, сколько архивов нужно поднять и насколько объект «разговорчив»: по известному зданию материалов много и обработка долгая, по рядовой застройке их может не быть вовсе, и тогда дороже обходится доказательство отсутствия.

Историко-архитектурные натурные исследования. Обмерные работы, зондажи, шурфы, раскрытия. Обмеры — отдельная строка сметы, которая считается по количеству и типу чертежей: планы каждого этажа, фасады, разрезы, детали, шаблоны профилей. Здесь же — послойные зондажи штукатурных и красочных слоёв для определения первоначальной отделки и колера, вскрытия конструкций, архитектурно-археологические обмеры.

Инженерно-технические исследования. Обследование состояния фундаментов, стен, перекрытий, стропильной системы, кровли, инженерных систем; шурфы у фундаментов, инструментальный контроль деформаций, определение прочности материалов. По памятникам применяется ГОСТ Р 55567-2013 — порядок обследования отличается от обычного обследования зданий, и это тоже влияет на цену.

Лабораторные исследования материалов. Химический и петрографический анализ растворов, штукатурок, камня, кирпича, красочных слоёв, металла, дерева; определение биопоражений и засоленности. Каждая проба — деньги, а состав рецептуры реставрационного раствора без анализа исходного не подобрать.

Завершает стадию отчёт по комплексным научным исследованиям — самостоятельный документ, который потом идёт в состав материалов на экспертизу.

Стадия 3. Проект реставрации и приспособления

На этой стадии формируется проектное решение: эскизный проект, а затем проект. В состав входят пояснительная записка с обоснованием принятых решений, архитектурные решения по реставрации, конструктивные решения по усилению и восстановлению, решения по приспособлению для современного использования, разделы по инженерным системам, проект организации реставрации.

Что влияет на цену стадии:

• глубина приспособления — сохранение существующей функции стоит одного, размещение в памятнике ресторана, гостиницы или офисного центра с новыми инженерными системами, вентиляцией и санузлами стоит совсем другого;
• количество разделов, которые вообще нужны: наличие или отсутствие новых инженерных сетей, лифтов, систем пожаротушения;
• ограничения предмета охраны — чем больше элементов защищено, тем более изощрённые решения приходится искать и обосновывать;
• необходимость вариантных проработок, если орган охраны или научно-методический совет не принимает первое решение.

Отдельной строкой в бюджете проекта, но за рамками договора на проектирование, идёт государственная историко-культурная экспертиза проектной документации. Её выполняет независимая аттестованная комиссия экспертов, договор заключается отдельно, и стоимость зависит от числа экспертов и объёма материалов.

Стадия 4. Рабочая проектно-сметная документация

Рабочая документация детализирует принятые решения до уровня производства работ: рабочие чертежи по видам работ, узлы и детали, ведомости объёмов, спецификации, технологические рекомендации по реставрации конкретных материалов, сметная документация.

Здесь цену определяет номенклатура: сколько разнотипных элементов придётся описать. Двадцать одинаковых оконных заполнений — это один комплект чертежей с ведомостью. Двадцать разных по рисунку окон, шесть типов лепного декора, кованое ограждение и изразцовая печь — это шесть-семь отдельных комплектов с шаблонами и технологическими картами.

Стадия 5. Научное руководство, авторский надзор и отчёт

Стадия, которую заказчики регулярно забывают заложить в бюджет, а потом вынужденно оформляют в спешке перед началом работ. Работы по сохранению объекта культурного наследия ведутся под научным руководством, с авторским надзором и техническим надзором, а по завершении оформляется научный отчёт о выполненных работах — без него работы не принимаются.

Стоимость считается от продолжительности производства работ и частоты выездов на объект. Растянутая на три сезона реставрация даёт совсем другую цифру, чем один строительный сезон. Плюс фиксация процесса: промежуточные акты освидетельствования скрытых работ, фотофиксация по этапам, корректировка решений по факту раскрытий — а раскрытия на памятнике почти всегда приносят сюрпризы.

Что удорожает работу больше всего

Фактор	Как влияет на смету
Категория сложности и насыщенность декором	Лепнина, резьба, живопись, изразцы, витражи — каждая позиция требует отдельных исследований, обмеров, шаблонов и технологии
Недоступность конструкций	Действующее здание, жильцы, арендаторы, невозможность вскрытий и шурфов — исследования дробятся на этапы, часть переносится на период работ
Аварийное состояние	Требуются противоаварийные мероприятия и отдельный проект первоочередных работ до основного проекта
Объём лабораторных анализов	Каждая проба и каждый вид анализа считаются отдельно; по фасадам со сложной историей отделки счёт идёт на десятки проб
Скудость или, наоборот, обилие архива	И то и другое увеличивает время: в первом случае — на поиск, во втором — на обработку и атрибуцию материалов
Глубина приспособления	Новые функции тянут за собой инженерные разделы, расчёты нагрузок, обоснование каждого вмешательства
Число согласований	Замечания органа охраны и научно-методического совета означают доработку разделов, иногда вариантную

Как читать смету и о чём спросить проектировщика

Коммерческое предложение на реставрационное проектирование одной строкой «научно-проектная документация — сумма» разбирать невозможно, и сравнивать два таких предложения бессмысленно. Требуйте разбивку по стадиям, а внутри стадии 2 — по видам исследований.

1. Какие стадии входят в цену, а какие вынесены за скобки: ГИКЭ, научное руководство, авторский надзор, сметная документация.
2. Сколько обмерных чертежей заложено и что считается единицей измерения.
3. Сколько проб на лабораторный анализ включено и что будет при превышении.
4. Какие архивы предполагается поднять и заложены ли расходы на получение копий.
5. Что происходит, если раскрытия покажут иную картину, чем предполагалось: механизм дополнительного соглашения должен быть описан заранее.
6. Есть ли у исполнителя лицензия Минкультуры на соответствующие виды работ и аттестованные специалисты в штате.

Разумный порядок действий для владельца — не запрашивать цену «на проект реставрации» вслепую, а сначала заказать первую стадию. По её итогам появляются программа работ и обоснованная оценка объёмов, и дальнейший договор считается уже по фактам, а не по предположениям.

НПИ «Недра» выполняет научно-проектную документацию по сохранению объектов культурного наследия — от предварительных работ и комплексных научных исследований до рабочей документации и научного руководства, с собственной лабораторией для обследования конструкций и анализа материалов. Для зданий, где вместе с памятником эксплуатируются опасные производственные объекты — котельные, лифты, сети газопотребления, — параллельно закрывается экспертиза промышленной безопасности, в том числе онлайн через сервис «Блиц-эксперт», где цена берётся из тарифа института и видна до регистрации, а срок начинается от одного дня. Опишите объект в форме заявки ниже — разберём состав работ и дадим структуру сметы по стадиям под конкретное здание.

Фото: whatsthatpicture, Flickr, Public domain