Аренда ОПО закончилась: кто консервирует или ликвидирует объект — арендатор или собственник

Пока действует аренда, за опасный производственный объект отвечает тот, кто его эксплуатирует, — обычно арендатор. Когда аренда заканчивается, арендатор должен исключить объект из своей части реестра ОПО и вернуть имущество, а решение о судьбе объекта — эксплуатировать дальше, законсервировать или ликвидировать — переходит к собственнику. Кто заказывает и оплачивает документацию на консервацию или ликвидацию и её экспертизу, закон напрямую не распределяет: это решается договором, а если договор молчит — тем, в чьих интересах проводятся работы.

На практике выход из аренды почти всегда проходит хуже, чем вход. Арендатор вывез людей и продукцию и считает, что вопрос закрыт. Собственник получил ключи и считает, что объект «стоит». А в реестре ОПО он по-прежнему записан за ушедшим арендатором — или уже ни за кем, хотя на площадке остались резервуары, сосуды и трубопроводы. Через полгода собственнику приходит запрос надзорного органа.

Кто отвечает за ОПО, пока действует аренда

Федеральный закон № 116-ФЗ возлагает обязанности на эксплуатирующую организацию — того, кто эксплуатирует ОПО на праве собственности или ином законном основании. Арендатор, который ведёт на объекте производство и зарегистрировал ОПО на себя, и есть эксплуатирующая организация: на нём производственный контроль, страхование, экспертизы, аттестация персонала, ПМЛА.

Собственник при этом остаётся собственником имущества. Гражданский кодекс обязывает арендатора по окончании аренды вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Эти два слоя — промышленная безопасность и гражданские отношения сторон — и нужно развести при выходе из аренды.

Сравнение обязанностей при окончании аренды

Вопрос	Арендатор-эксплуатант	Собственник
Учёт ОПО в реестре	Вносит изменения или исключает объект из своих сведений в реестре в связи с прекращением эксплуатации	Регистрирует ОПО на себя, если будет эксплуатировать сам или содержать объект с опасным оборудованием и веществами
Опасные вещества	Освобождает оборудование от своего продукта и отходов до возврата, если это предусмотрено договором или вытекает из обязанности вернуть имущество в прежнем состоянии	Принимает объект по акту и фиксирует, что осталось на площадке
Документация на консервацию или ликвидацию	Заказывает, если по договору обязан вернуть объект законсервированным или ликвидированным	Заказывает, если сам решает судьбу объекта после возврата
Экспертиза документации	Проводит, если работы ведутся под его ответственностью до возврата	Проводит, если работы ведутся после возврата, когда эксплуатирующей организацией стал он
Кто платит	По договору; иначе — в части приведения имущества в состояние, обусловленное договором	По договору; иначе — за решения о будущем объекта, принятые в собственных интересах
Ответственность перед надзором	До изменения сведений в реестре и фактической передачи объекта	С момента, когда объект возвращён и фактически находится в его ведении

Главное правило из таблицы: консервацию или ликвидацию ведёт тот, кто на момент работ является эксплуатирующей организацией. Документация на консервацию и ликвидацию по статье 8 116-ФЗ подлежит экспертизе промышленной безопасности, и работы без положительного заключения, внесённого в реестр Ростехнадзора, начинать нельзя — вне зависимости от того, кто за них платит.

Три типовых сценария выхода из аренды

Арендатор консервирует или ликвидирует до возврата

Стороны заранее договорились, что объект возвращается законсервированным или ликвидированным. Арендатор как эксплуатирующая организация заказывает документацию, проходит экспертизу, выполняет работы, затем вносит изменения в реестр и передаёт объект по акту. Самый чистый вариант: ответственность не повисает между сторонами.

Арендатор возвращает объект как есть, собственник решает сам

Арендатор освобождает оборудование от своих веществ, исключает ОПО из своих сведений в реестре и возвращает имущество. Собственник, если на площадке остаётся опасное оборудование, регистрирует объект на себя и дальше выбирает: эксплуатировать, сдать новому арендатору, законсервировать или ликвидировать. Документацию и экспертизу в этом случае заказывает он.

Арендатор ушёл, ничего не оформив

Самый болезненный сценарий. Объект в реестре числится за арендатором, который на площадке больше не появляется, или исключён из реестра, хотя опасное оборудование фактически осталось. Собственнику нужно:

• зафиксировать фактическое состояние объекта актом с фото: что осталось, есть ли вещества, в каком состоянии оборудование;
• направить арендатору письменное требование исполнить обязанности по возврату и изменению сведений в реестре;
• обеспечить охрану и ограничение доступа, не дожидаясь ответа;
• определить, будет ли он регистрировать объект на себя, и решить вопрос о консервации или ликвидации;
• затраты, которые по договору или закону лежали на арендаторе, взыскивать с него отдельно — промышленная безопасность ждать исхода спора не будет.

Что прописать в договоре аренды ОПО

Большую часть проблем снимают несколько пунктов, согласованных на входе:

• кто является эксплуатирующей организацией и регистрирует ОПО;
• в каком состоянии объект возвращается: действующим, освобождённым от веществ, законсервированным или ликвидированным;
• кто заказывает и оплачивает документацию на консервацию или ликвидацию и её экспертизу;
• срок, в который арендатор вносит изменения в реестр ОПО после окончания аренды, и ответственность за его нарушение;
• передача собственнику документации по объекту: паспорта, заключения ЭПБ, результаты освидетельствований, документы производственного контроля;
• порядок приёмки: совместный осмотр, акт, перечень оставшегося оборудования и веществ.

Конкретные формулировки стоит согласовать с юристом: распределение расходов между сторонами — вопрос гражданского права, и здесь мы даём только инженерную рамку.

Как быстро провести экспертизу документации

Окончание аренды обычно совпадает с жёсткой датой: нужно сдать площадку, передать её новому арендатору или закрыть затраты на охрану. Экспертиза документации не должна становиться узким местом.

Той стороне, которая взяла на себя консервацию или ликвидацию, документацию можно отправить на экспертизу через «Блиц-эксперт» НПИ «Недра». Заказчик выбирает область аттестации и класс опасности ОПО, загружает документацию и сам предлагает цену; заявку видят эксперты с подходящим удостоверением и категорией, берёт первый, кто согласен. Оплата — 50 % аванс и 50 % после готовности заключения, для юрлиц по счёту с актом в кабинете. Документацию проверяют дистанционно, замечания и исправления идут внутри заявки без доплаты за раунды; если для экспертизы нужен осмотр объекта, его согласуют. Срок — от одного дня, в зависимости от объёма и качества документации.

Чек-лист на день возврата объекта

1. Совместный осмотр и акт приёма-передачи с перечнем оборудования и остатков веществ.
2. Передача документации по объекту и действующих заключений ЭПБ.
3. Подтверждение изменения сведений в реестре ОПО со стороны арендатора.
4. Решение собственника: регистрация на себя, новая аренда, консервация или ликвидация.
5. Охрана и ограничение доступа с первого дня после возврата.

Тексты законов и судебную практику по спорам об аренде удобно смотреть в справочно-правовой системе КонсультантПлюс.

Фото: Christine Johnstone, Wikimedia Commons, CC BY-SA 2.0