Мониторинг технического состояния зданий по ГОСТ 31937-2024: виды, периодичность и когда он обязателен
Система обследования и мониторинга по ГОСТ 31937-2024: первое обследование через два года после ввода, далее раз в 10 лет, в неблагоприятных условиях — раз в 5 лет; четыре вида мониторинга и четыре категории технического состояния. Матрица периодичности для собственника и связь с обязанностями по ст. 55.24 ГрК.
У собственника производственного корпуса 1978 года постройки в папке «Эксплуатация» лежат технический паспорт БТИ, договор с обслуживающей организацией и акт весеннего осмотра кровли. Он уверен, что здание под контролем. Затем на одной из колонн появляется наклонная трещина, инспектор ГСН запрашивает результаты последнего обследования технического состояния — и выясняется, что его не было ни разу за сорок с лишним лет. Осмотр кровли обследованием не считается, а паспорт БТИ фиксирует площадь, а не несущую способность.
Закон в этой ситуации на стороне инспектора. Градостроительный кодекс возлагает на лицо, эксплуатирующее здание, обязанность вести эксплуатационный контроль, а межгосударственный стандарт ГОСТ 31937-2024, действующий с 1 мая 2024 года, расшифровывает, что именно и как часто нужно делать: когда проводить обследование, каким зданиям нужен мониторинг и чем отличается общий мониторинг от наблюдения за аварийным объектом. Разберём эту систему с позиции собственника — что обязательно, что рекомендовано и во что превращается пропущенный срок.
Откуда берётся обязанность: статья 55.24 ГрК
Статья 55.24 Градостроительного кодекса требует эксплуатировать здания и сооружения в соответствии с техническими регламентами, проектной и исполнительной документацией. Лицо, ответственное за эксплуатацию, обязано обеспечивать техническое обслуживание, эксплуатационный контроль и текущий ремонт. Эксплуатационный контроль расшифрован прямо в кодексе: периодические осмотры, контрольные проверки и (или) мониторинг состояния оснований, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения для оценки их надёжности и безопасности. Периодичность и состав этих работ определяются проектной документацией и нормативными документами, а не усмотрением собственника.
Статья 55.25 ГрК добавляет обязанности лица, ответственного за эксплуатацию: вести журнал эксплуатации, устранять выявленные нарушения, а при обнаружении повреждений, влияющих на безопасность, — проводить обследование и принимать меры вплоть до ограничения доступа. Если проектная документация не сохранилась (обычная история для зданий советской постройки), ориентиром для периодичности становятся именно нормативные документы, и главный из них — ГОСТ 31937.
Что изменилось с выходом ГОСТ 31937-2024
ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» введён в действие приказом Росстандарта от 10.04.2024 № 433-ст с 1 мая 2024 года взамен ГОСТ 31937-2011. Стандарт не распространяется на транспортные, гидротехнические и мелиоративные сооружения, магистральные трубопроводы, подземные сооружения и объекты горных работ, а также на судебно-строительную экспертизу — для всего остального фонда зданий он задаёт единые правила.
По сравнению с редакцией 2011 года изменилось несколько существенных вещей:
- обследование явно разделено на три этапа — подготовительный, предварительный (визуальный) и детальный (инструментальный), с чётким составом работ на каждом;
- расширен арсенал неразрушающих методов: лазерное сканирование, фотограмметрия, дефектоскопия, определение динамических параметров зданий по ГОСТ 34081;
- мониторинг зданий в зоне влияния нового строительства выделен как самостоятельный вид со своими целями и программой;
- детализирована классификация дефектов и повреждений в приложениях, уточнена форма паспорта здания (приложение Е), который восстанавливают или актуализируют по итогам обследования.
Формально ГОСТ — документ добровольного применения. На практике именно его положения суды, экспертиза и надзорные органы используют как критерий того, исполнил ли собственник обязанность по эксплуатационному контролю. Ссылаться на «мы осматривали сами» против стандарта не получается.
Периодичность обследований: два года, десять и пять
Пункт 4.2 стандарта задаёт базовую сетку сроков, которую должен знать каждый собственник:
| Ситуация | Срок обследования технического состояния |
|---|---|
| Новое здание после ввода в эксплуатацию | Первое обследование — не позднее чем через два года после ввода |
| Здание в обычных условиях эксплуатации | Не реже одного раза в 10 лет |
| Здание или его элементы в неблагоприятных условиях: агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более | Не реже одного раза в 5 лет |
| Уникальные здания и сооружения | Постоянный режим мониторинга |
Первый срок чаще всего игнорируют застройщики и управляющие новых объектов: кажется, что за два года ничего произойти не может. На деле именно в первые годы проявляются осадки основания, раскрываются усадочные трещины, выявляются ошибки монтажа — и обследование через два года фиксирует «нулевое» состояние, с которым потом сравнивают все последующие.
Пятилетний интервал для неблагоприятных условий затрагивает больше зданий, чем принято думать: цехи с мокрыми процессами и агрессивной средой, корпуса с вибрирующим оборудованием, гальванические и химические производства, а также — важно для Сибири — все здания в районах с сейсмичностью 7 баллов и выше, от Горного Алтая до Бурятии.
Все услуги института
Комплексные решения в области проектирования, экспертизы, исследований, сопровождения и обучения
Четыре категории технического состояния и что из них следует
Результат обследования — категория технического состояния здания или его конструкций. Стандарт различает четыре:
- Нормативное — параметры соответствуют проектной документации и действующим нормам; здание эксплуатируется штатно.
- Работоспособное — часть параметров отклоняется от норм, но механическая безопасность обеспечена; требуется текущий ремонт и наблюдение.
- Ограниченно работоспособное — есть снижение несущей способности, возможны крены, но опасности внезапного разрушения нет; эксплуатация допускается только при контроле состояния и выполнении мероприятий по восстановлению — как правило, назначается мониторинг.
- Аварийное — несущая способность исчерпана, есть опасность обрушения или потери устойчивости; требуются немедленные противоаварийные меры, ограничение доступа и мониторинг до устранения угрозы.
Категория — не оценка «для галочки». Она напрямую определяет режим дальнейших действий: при третьей и четвёртой категориях мониторинг становится обязательным элементом эксплуатации, а не опцией.
Четыре вида мониторинга: кому какой
Стандарт разделяет мониторинг технического состояния по целям, и для каждого вида предусмотрена своя программа, утверждаемая заказчиком:
| Вид мониторинга | Для каких объектов | Цель и содержание |
|---|---|---|
| Общий мониторинг | Массовый фонд зданий: жилые, общественные, производственные | Выявить объекты со значительными изменениями напряжённо-деформированного состояния и отобрать их для детального обследования; преимущественно визуальные и простые инструментальные наблюдения по графику |
| Мониторинг зданий в ограниченно работоспособном или аварийном состоянии | Объекты с категорией 3 и 4 по результатам обследования | Отслеживать степень и скорость развития дефектов, деформаций и кренов, чтобы предотвратить обрушение; периодичность — от еженедельной до ежедневной, при аварийном состоянии — вплоть до непрерывной |
| Мониторинг уникальных зданий и сооружений | Высотные, большепролётные, с консолями и подземной частью большой глубины, иные уникальные по ГрК | Обнаружить на ранней стадии тенденции негативного изменения состояния; автоматизированные стационарные системы с датчиками деформаций, наклонов, динамических параметров |
| Мониторинг зданий в зоне влияния строительства | Окружающая застройка при устройстве котлованов, подземных сооружений, забивке свай | Контроль технического состояния соседей и своевременное принятие защитных мер; увязан с геотехническим мониторингом по СП 22.13330 и СП 305.1325800 |
Обследование отвечает на вопрос «в каком состоянии здание сейчас». Мониторинг — на вопрос «куда оно движется и с какой скоростью». Для ограниченно работоспособного корпуса второй вопрос важнее первого.
Матрица периодичности для собственника и что делать
Сведём обязанности в одну таблицу, которую удобно положить в основу регламента эксплуатации:
| Объект | Обследование | Мониторинг |
|---|---|---|
| Новое здание в обычных условиях | Через 2 года после ввода, далее раз в 10 лет | Общий мониторинг по графику осмотров |
| Здание в агрессивной среде, с вибрациями, в сейсмическом районе 7+ баллов | Раз в 5 лет | Общий мониторинг с усиленным контролем проблемных элементов |
| Здание категории «ограниченно работоспособное» | Повторное после выполнения усиления | Обязательный мониторинг по программе до восстановления работоспособного состояния |
| Аварийное здание или конструкции | Немедленное детальное обследование | Непрерывный или ежедневный мониторинг до устранения угрозы |
| Уникальное или высотное здание | По программе, увязанной с системой мониторинга | Постоянный автоматизированный мониторинг |
| Здание рядом с новой стройкой | Обследование до начала работ с фиксацией дефектов | Мониторинг на период строительства и начального этапа эксплуатации соседа |
Чек-лист для собственника и службы эксплуатации:
- Найдите дату последнего обследования каждого здания; если его не было или прошло более 10 лет (5 — для неблагоприятных условий), обследование просрочено.
- Проверьте, есть ли у здания паспорт по приложению Е ГОСТ 31937-2024; при отсутствии — восстановите его по итогам обследования.
- Назначьте приказом лицо, ответственное за эксплуатацию, и заведите журнал эксплуатации — этого требует статья 55.25 ГрК.
- Для зданий с категорией «ограниченно работоспособное» закажите программу мониторинга и не откладывайте усиление: мониторинг фиксирует развитие дефектов, но не останавливает его.
- Если рядом начинается стройка, добейтесь обследования своего здания до первого ковша и включения его в программу мониторинга застройщика.
- Поручайте обследование и мониторинг организации с собственной лабораторией и поверенным оборудованием — результаты должны выдерживать проверку в надзорном органе и в суде.
НПИ «Недра» проводит обследование технического состояния зданий и сооружений по ГОСТ 31937-2024 с инструментальными измерениями силами собственной научно-испытательной лаборатории, разрабатывает и ведёт программы мониторинга для объектов в ограниченно работоспособном состоянии, уникальных зданий и застройки в зоне влияния строительства, восстанавливает паспорта зданий и готовит рекомендации по усилению. Если вы не уверены, когда ваше здание обследовали в последний раз, оставьте заявку в форме ниже — составим график обследований и мониторинга под ваш фонд зданий и закроем требования статьи 55.24 ГрК документально.
Фото: Archives Branch, USMC History Division, Flickr, CC BY 2.0
